長庚醫療園區---首席飯店式景觀套房投資，行動要快!!

趁著元旦3天連假，民眾搶著看屋，建商也嚴陣以待不敢休假，尤其今年上半年，建商看好景氣回溫，光是推案量就上看2000億元，讓預售屋價格炒翻天，南港喊出百萬推案，板橋的推案更開價坪80萬元新高，挑戰市場行情，價格越喊越貴，但其實，實際成交價跟開價至少有兩成左右的落差，想購屋的民眾，殺價可不能手軟。

成交掌聲不斷，一個模型屋，4組客戶搶著看，元旦假期房市熱，建商衝業績不打烊，預估今年上半年，大台北地區總推案量上看2000億元，還有建商惜售不賣。

看好以後景氣，銷售人員指出，剩下這部分，可能等結構中或是成屋以後再出售；保留大半物件不出售，讓預售屋更搶手，建商開價更高的嚇人，南港區一般住宅預售還沒推，就喊出每坪90-100萬元、文山區新豪宅案一坪也開價70萬元、連板橋都敢挑戰80萬元的新高。

代銷業者臧運天表示，年關後大概會有一成漲幅的空間。開價炒得天高，其實實際成交價至少會低兩成，趁著元旦連假看屋，消費者多看多比較，出價至少先砍3成，畢竟房價有過高疑慮，買屋的負擔越來越大，房市泡沫化的潛在危機隨時可能爆發。

黃金店面一直是不少人眼中的金雞母，但由於近幾年市場價格不斷墊高，連帶影響房租，不少黃金店面房東為了避免空租太久，紛紛都選擇降租，讓黃金商圈的投資報酬率越來越慘綠，想要在黃金商圈店面掏金的投資客，要怎麼做才最賺？重點不是在於應該收租或是轉賣，在最適合的時機做最適合的決定，才是投資店面的王道。以目前市場狀況來說，長抱金店面反而不如脫手求售，反而可以賺進大筆現金，投入更好的投資。

■　店面避稅效益佳 買對區域差很大

　　許多人都忽略了，由於房地產並不是依照市價課稅，不少富人用公告現值跟市價的差距，巧妙節稅，比起身後遺留大筆現金好得多。有些人長期規劃逐年移轉給子女，規劃得好，就不用擔心贈與稅或遺產稅問題，加上坐收房地產的增值，一舉數得。

■　收益不高沒關係 經營策略才要緊

      黃金商圈不一定有黃金店面，選店面時注意面寬與有無騎樓，白天與晚上的上班族與假日人潮、動線狀況，商圈空租率及附近營業類別，店面臨路數量與馬路寬度等細節，都是挑選好店面時可多留意的地方。

　　在購買店面上，掌握不同時間點的投資策略，只要時機適合，對收租或是轉賣不需要太過執著，培養長遠而獨到的眼光，在不同的景氣循環中，才能常保立於不敗之地。

　　很多人想晉身有殼階級，但擔心因政府2,000億元優惠房貸已經額滿而適用高利率，銀行主管建議，工作收入以及好的房屋物件，都有助讓銀行在核貸時增加貸款成數或調降房貸利率。

　　銀行主管解釋，民眾購買房屋的第一步是「不希望買貴」，因此投資人進場前，可先參考各家房仲業者的報告，透過價量比較，綜合算出地區平均值，才不會因買貴而讓荷包大失血。

　　此外，若具有公教身分，或是律師、會計師、醫師等「三師」，以及前500大企業的員工，通常也可爭取到較優惠的利率，最多可較一般利率減少1碼到2碼（1碼是0.25個百分點）的利息支出。

銀行主管說，各銀行通常會針對優質客戶推出房貸方案，尤其是公教人員的「築巢優利貸」利率才1.3%，符合資格的購屋者可善加運用。

　　若是長期和銀行往來的客戶，或使用房貸銀行的信用卡且還款紀錄良好，也有助讓貸款人評比加分，爭取到較低的貸款利率，銀行主管說，最高有機會調降利率1碼左右。

　　房屋的地點也很重要，銀行主管指出，若房屋坐落在台北市，且鄰近有捷運經過，又在優質學區，貸款人同樣也具更佳的談判條件，貸款成數要達到八成五或九成不是問題；但小套房即便地點坐落市區，因銀行後續脫手不易，貸款成數普遍會少掉半成至一成。

不少看好不動產市場的投資客，大手筆投入房地產，卻因為金融海嘯發生而造成財務困境，銀行業者提醒，無論所得高低，每月房貸負擔，最好能控制在家庭收入的三至四成間，以避免因收入減少而無力負擔房貸。

■ 金融風暴來襲 高資產客戶瀕斷頭

中國信託接獲一對高所得鄭姓夫妻要求協助的請求，夫婦兩人年紀約35歲，都擁有令人稱羨的工作，月收入合計高達30萬元，這甚至已是部分較低收入人家，一整年所得的金額，但兩夫妻竟因為全球金融風暴而出現入不敷出的窘境。鄭姓夫婦兩年前因為看好台中地區的不動產市場，大手筆投資了台中市的七期重劃區內豪宅，雖然自備500萬元現金，但也必須向銀行再辦理1,500萬元房貸；加上本身的自用住宅還有200萬元貸款未清償，結果夫婦倆每月應繳的房貸就高達八萬元。

過去，外界多認為是所得低、負債高的客戶，才有償債需求，高資產客戶因為「錢滾錢」，投資收益也較一般小額投資人高，更不會有負債的理債需求，不過，銀行業者發現，自去年開始，因為全球金融風暴肆虐，企業界放無薪假甚至開始裁員，部分高所得者月收入銳減，如果又同時背負龐大的貸款壓力，或因為家庭支出偏高，立即面臨週轉不靈的窘境。

■ 房產先停損賣出 房貸佔收入三到四成

專業理專建議，碰上這樣的情況，投資客戶除了保留現金存款的部分，以提供作為緊急預備金，如果繳交房貸已有困難，建議先將豪宅停損賣出；同時應提高夫妻兩人的壽險保障；至於每月定期定額投資盡可能不中斷，不得已可能只有延後退休年期。

此外，業者銀行也提醒民眾，無論家庭所得高低，建議房貸每月負擔最好控制在家庭收入的三至四成之間，以避免因所得突然減少，或是新的其他支出增加，立即造成無力支付房貸的困境。

不少人都夢想著當包租公或包租婆，藉由收租過逍遙生活，現在20、30歲的租屋客已經不同於以往，不但找屋模式從公布欄移轉到了網路，對於居住環境的附加價值要求也提高了，所以要租給學生、租給勞工、租給商務客、頂客族或小家庭的物件條件都不一樣。許多人一窩蜂的搶進學區，以為只要在學區附近就是出租的穩當保證，然而錯判供給量的結果卻只能削價競爭。

沒有先計算好買屋成本與收租效益，是不少房東賠錢的主要原因。有些房東只想到眼前收租能夠抵掉房貸就好，卻忘了房貸利率是浮動的，現階段房租雖足以負擔房貸，但一旦利率調高後才發現其實根本入不敷出。有不少房東會將房子好好的裝潢過一番後才出租，然而若是沒有精算過投報率，而投入過高的裝潢成本可能會造成不賺反賠。

房東應先預設自己的客群是哪些，將房客的性別、職業、年齡等條件都先考慮進去，依照不同客群所提供的設備有所不同。

以學區出租來說，對象都是學生，房子距學校最好只有5分鐘路程；另外，比起電視，學生族群最在意的房屋設備可能是「網路寬頻」。又如上班族以交通便利性為優先考量，生活周遭是否有公車站、捷運站？還有因工作之故無法趕上垃圾車時間，垃圾回收的處理有沒有便利的辦法？

而公教人員注重社區環境的生活品質，他們喜歡較靜謐、整潔的空間，周遭若有公園綠地或圖書館的房子可能會更得到他們的青睞。